Les taux d’intérêt sont bas. Les emprunteurs ont donc intérêt à réviser les conditions de leur crédit immobilier avec leur banquier. L’objectif étant d’augmenter leur pouvoir d’achat.

Les taux des crédits immobiliers demeurent bas, même si la tendance est à leur reprise, modérée et lente, depuis l’été dernier. Ils se sont établis en moyenne à 2,17 % en août 2015, au lieu de 2,06 % en juillet, selon l’Observatoire crédit logement/CSA. Par comparaison, ils excédaient largement les 5 % en 2001. En conséquence, les particuliers qui remboursent des mensualités de prêt immobilier trouveront là un levier pour réaliser des économies. D’ailleurs, bon nombre de ménages ont déjà été attirés par les sirènes de la renégociation ou du rachat de crédit. En juillet 2015, les crédits renégociés ou rachetés représentaient 46 % des nouveaux prêts à l’habitat, selon la Banque de France.


Plus avantageux qu’un rachat

cedem proximite taux interetD’un point de vue pratique, la renégociation de votre crédit immobilier dans la banque où vous l’avez souscrit est préférable à un rachat de crédit par un autre établissement financier.

« Vous échappez à l’ouverture d’un nouveau compte bancaire, et ainsi aux transferts de vos prélèvements et de vos recettes », détaille Alexandre Levillain, avocat à Paris et responsable du master 2 Gestion du patrimoine à l’IPAG Business School.

En outre, vous conservez votre contrat de prêt initial, la banque rédigeant un avenant circonscrit à la révision du taux d’emprunt, au montant des mensualités et à la durée du remboursement. « Le banquier vous connaît. Il n’a pas à analyser une nouvelle fois les risques qu’il prend », résume Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant et fondateur du site leblogpatrimoine.com.

En conséquence, vous n’aurez pas à changer le système d’assurance (coût et date de prélèvement) qui rembourse les mensualités du prêt en cas de décès ou d’accident grave de l’emprunteur. Un avantage en cas de dégradation de votre état de santé, que ne présente pas le rachat de crédit. En effet, ce dernier implique de signer un nouveau contrat, de souscrire une nouvelle assurance et, ainsi, de remplir un questionnaire de santé. Or, si vous êtes tombé gravement malade ces dernières années, l’établissement financier peut estimer que le risque de ne pas être remboursé est bien plus grand. Conséquence : il peut vous refuser l’octroi d’un nouveau prêt ou augmenter notablement votre cotisation d’assurance. Garder votre contrat de prêt initial, c’est aussi conserver le même régime de caution ou d’hypothèque, qui permet à la banque de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. L’avantage est alors financier : vous n’aurez pas à payer de frais de mainlevée d’hypothèque ou de cautionnement, ni ceux d’une nouvelle garantie.

Côté dépenses, la renégociation du prêt coûte moins cher qu’un rachat. Elle se limite souvent au paiement de frais de dossier (quelques centaines d’euros, négociables), liés à la rédaction de l’avenant. « Il s’y ajoute parfois une indemnité de remboursement anticipé, mais tous les contrats ne la prévoient pas ; à vous de bien étudier le vôtre, développe Denis Burckel, directeur du master Management de l’immobilier à l’université Paris-Dauphine. Une chose est sûre : quand une telle indemnité est appliquée, son montant ne peut pas excéder six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du montant du capital restant dû. »

Convaincre son banquier

Tous les emprunteurs ont intérêt à renégocier leur taux, dès lors que le gain obtenu dépasse le montant des frais. À moins que vous arriviez en fin de remboursement – vos frais excéderaient le bonus résultant de la baisse du taux –, n’hésitez pas à prendre rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire. Comme la banque n’est pas tenue d’accéder à votre demande, votre mission est alors de la convaincre de vous donner satisfaction. « À vous de jouer sur la relation de confiance que vous entretenez avec elle. Vous pouvez, par exemple, lui tenir ces propos : “Nous travaillons ensemble depuis plusieurs années. Maintenant que les taux d’emprunt ont baissé, je suis tenté d’aller à la concurrence. Voulez-vous que nous continuions un bout de chemin ensemble ? Voulez-vous récompenser cette fidélité ?” Pour encourager la banque à abonder dans votre sens, vous pouvez lui donner une contrepartie, en vous engageant à souscrire, par exemple, une assurance automobile. C’est alors du gagnant-gagnant ! »

Gare, toutefois, aux déceptions. Si la banque est prête à lâcher du lest, elle vous proposera un taux supérieur à celui qu’elle vous accorderait si vous souscriviez un premier contrat de prêt chez elle.

Choisir entre un taux fixe ou variable

Vous aviez un taux fixe. Que faire si l’offre de la banque comporte un taux variable limité à la hausse et/ou à la baisse ? « A priori, mieux vaut conserver un taux fixe. Mais regardez toutefois la différence entre les taux. Si le plafond du taux variable dépasse à peine le montant du taux fixe, il est plus intéressant de retenir le taux variable. Tenez compte également de la durée du remboursement. Si elle est courte (deux ans, par exemple) vous pouvez prendre le risque de choisir un taux variable. En revanche, si elle est longue (dix ans, par exemple), mieux vaut s’abstenir. »

Vous aviez un taux variable. Que faire si la banque vous soumet un taux fixe légèrement supérieur à 2 % ? Acceptez sa proposition car vous avez bénéficié de la baisse des taux ces dernières années. Et la probabilité que le taux variable retrouve ce niveau-là dans les années à venir est faible.

Raccourcir la durée du prêt ou réduire les mensualités

Une fois le nouveau taux validé, il convient d’arbitrer entre la réduction du montant des mensualités et celle de la durée du remboursement du prêt. Si vous voulez dégager tout de suite du pouvoir d’achat au quotidien, la première solution s’impose. Sinon, optez pour une durée de prêt raccourcie, en sachant que plus vous rembourserez votre crédit rapidement, moins il vous coûtera cher car moins vous paierez d’intérêts

Dernière étape après la renégociation : le traitement par la banque de votre dossier, qui peut durer jusqu’à deux, voire trois mois. L’établissement vous envoie une offre de prêt, composée d’un tableau d’amortissement détaillé par échéance, de l’indication du taux effectif global (TEG) et du coût du crédit calculé sur les seules échéances à venir. Vous disposez alors d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou décliner sa proposition, comme pour une offre de prêt initial.

 

 

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